ce que la durée de détention change vraiment sur la facture fiscale
Quand un propriétaire genevois met son bien en vente, il pense au prix, aux visites, au notaire. Rarement à la date d’achat inscrite il y a dix, quinze ou vingt ans au Registre foncier. Pourtant, c’est cette date qui va déterminer une bonne partie de ce qu’il touchera réellement à l’arrivée. À Genève, l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) ne se calcule pas seulement sur le montant de la plus-value : il dépend avant tout du temps pendant lequel le bien a été détenu.
Un impôt qui récompense la patience
Le principe est simple sur le papier : plus on garde un bien longtemps, moins on paie d’impôt sur le gain réalisé à la vente. Le barème appliqué par l’administration fiscale genevoise est dégressif et fonctionne par paliers :
- Moins de 2 ans de détention : 50 %
- Dès 2 ans : 40 %
- Dès 4 ans : 30 %
- Dès 6 ans : 20 %
- Dès 8 ans : 15 %
- Dès 10 ans : 10 %
- Dès 25 ans : 2 %
Ce dernier palier est une nouveauté qui mérite d’être signalée. Jusqu’au 31 décembre 2024, un bien détenu depuis plus de 25 ans échappait totalement à l’IBGI. Depuis le 1er janvier 2025, ce n’est plus le cas : le canton a introduit un taux plancher de 2 %, qui s’applique même aux détentions très anciennes. L’exonération totale a donc disparu, et c’est un changement de fond pour les successions et les biens familiaux conservés sur plusieurs générations.
Le gain imposable, lui, ne se calcule pas en comparant simplement le prix d’achat et le prix de vente affichés. L’administration retient le prix de vente net de commission de courtage, et le prix d’acquisition majoré des frais d’enregistrement et des travaux qui ont créé une plus-value (pas de simples travaux d’entretien).
Concrètement, un bien acheté 650’000 francs avec 15’000 francs de frais de notaire, revendu huit ans plus tard 900’000 francs avec 27’000 francs de commission, dégage un gain imposable de 208’000 francs. Au taux de 15 % applicable pour une détention de plus de huit ans, l’impôt s’élève à 31’200 francs, prélevé directement par le notaire au moment de la signature.
Ce mécanisme explique pourquoi deux propriétaires vendant au même prix peuvent repartir avec des sommes très différentes en poche. Celui qui a acheté il y a trois ans paiera 40 % sur son gain.
Celui qui détient depuis vingt ans n’en paiera que 10 %. La durée de détention pèse souvent plus lourd dans le calcul final que le montant brut de la transaction.
Le cas particulier de la résidence principale et du remploi
Il existe un levier que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : le remploi. Lorsqu’on vend sa résidence principale et qu’on réinvestit le produit de la vente dans l’achat d’un nouveau logement destiné à y habiter, il est possible de demander à l’administration fiscale un report de l’imposition sur la part du gain réinvestie.
Ce n’est pas une exonération définitive, mais un différé : l’impôt sera dû plus tard, lors d’une vente future qui ne donnerait pas lieu à un nouveau remploi.
Ce mécanisme ne s’applique en revanche pas aux résidences secondaires ni aux biens mis en location.
Où les promoteurs entrent en jeu
C’est précisément cette mécanique fiscale qui structure une bonne partie des négociations entre propriétaires privés et promoteurs immobiliers à Genève, en particulier lorsqu’il s’agit de parcelles ou de villas anciennes destinées à une démolition-reconstruction.
Un promoteur qui cible une parcelle bien située sait que le propriétaire ne raisonne pas en prix brut, mais en somme nette qu’il touchera après impôt. Deux propriétaires détenant des biens équivalents, mais depuis des durées différentes, n’auront donc pas la même sensibilité au prix affiché.
Celui qui détient depuis moins de cinq ans devra obtenir un prix sensiblement plus élevé pour compenser un taux d’imposition de 30 ou 40 %, alors que celui qui détient depuis quinze ou vingt ans peut se montrer plus flexible sur le prix nominal, puisque son taux résiduel ne sera que de 10 %, voire 2 % au-delà de 25 ans.
Les promoteurs expérimentés intègrent cette donnée très tôt dans leur approche. Avant même de formuler une offre, ils cherchent à connaître la date d’acquisition du bien et reconstruisent, souvent avec l’aide d’un fiscaliste ou d’un notaire, une estimation du gain net réel que toucherait le vendeur selon différents scénarios de prix.
Cette estimation devient un outil de négociation à part entière : elle permet de proposer un prix qui paraît inférieur aux attentes initiales du vendeur, tout en lui démontrant que le montant net perçu après IBGI reste équivalent, voire supérieur, à ce qu’il obtiendrait ailleurs avec un acheteur moins informé.
L’autre levier consiste à jouer sur le calendrier. Lorsqu’un vendeur approche d’un palier de durée de détention qui ferait basculer son taux d’imposition à la baisse, un promoteur sérieux peut accepter de décaler légèrement la signature de l’acte définitif, ou de structurer la transaction en deux temps — une promesse de vente assortie d’un délai, puis l’acte authentique une fois le palier franchi.
Quelques semaines ou quelques mois d’attente peuvent représenter, sur un gain de plusieurs centaines de milliers de francs, une économie fiscale de plusieurs dizaines de milliers de francs pour le vendeur, sans que cela coûte quoi que ce soit au promoteur. Cette flexibilité de calendrier devient alors un argument de négociation aussi puissant qu’une hausse de prix, et souvent moins coûteux pour l’acquéreur.
Enfin, lorsque le vendeur cède sa résidence principale et envisage de se reloger, le promoteur ou son intermédiaire a tout intérêt à évoquer la possibilité du remploi.
En orientant le vendeur vers un réinvestissement dans un nouveau logement plutôt que vers une simple liquidation de patrimoine, on neutralise une partie de l’imposition immédiate, ce qui rend l’opération globalement plus attractive sans toucher au prix d’achat lui-même. C’est un argument qui coûte rien au promoteur, mais qui change concrètement le ressenti du vendeur sur la qualité de l’offre.
Ce qu'il faut retenir avant de signer
Pour un propriétaire qui envisage une vente, qu’elle se fasse avec un promoteur ou un acquéreur classique, la question de la durée de détention devrait être posée avant celle du prix.
Un prix élevé assorti d’un taux d’imposition défavorable peut rapporter moins, net, qu’un prix plus modeste combiné à une bonne anticipation fiscale — décalage de calendrier, déduction des frais d’acquisition et de travaux à plus-value, ou recours au remploi.
Faire chiffrer ces différents scénarios par un notaire ou un fiscaliste avant toute signature reste, dans la plupart des cas, l’étape la plus rentable de l’ensemble de la transaction.
